Le secteur du logement en Tunisie : de la crise à la relance en 2026
Dans un entretien accordé hier à l'émission « Le Récap » sur les ondes de RTCI, Hachemi Meliani, membre influent de la Chambre nationale des promoteurs immobiliers (UTICA), a dressé l'état des lieux du secteur de l'habitat en Tunisie.
Face au micro de Zied Mahjoub, l'expert a présenté un réquisitoire implacable contre l'immobilisme actuel, tout en dévoilant les leviers d'une relance historique portée par la Loi de Finances 2026.
Entre l'effondrement d'un modèle essoufflé et la promesse d'une révolution par le « Dinar symbolique », ce décryptage explore les coulisses d'un secteur à la croisée des chemins.
L’effondrement d’un modèle : Le constat clinique de l'inflation
Le secteur immobilier tunisien traverse aujourd'hui une crise de l'offre et de la demande sans précédent, au point que l'acquisition d'un toit est devenue un « rêve impossible » pour la grande majorité des citoyens.
Cette impasse n'est pas fortuite ; elle résulte d'une dérive inflationniste des coûts de production amorcée il y a maintenant quinze ans.
Selon les données de terrain fournies par M. Meliani, la structure des coûts s’est littéralement envolée entre 2010 et 2026, rendant les méthodes de construction traditionnelles économiquement insoutenables.
Le foncier demeure le nœud gordien de cette crise systémique. Un terrain qui s’échangeait aux alentours de 300 ou 400 DT le mètre carré en 2010 atteint désormais la barre vertigineuse des 2 000 DT.
À cette flambée de la terre s’ajoute l’explosion du coût des matériaux essentiels. Le prix du sac de ciment a bondi de 6 DT à 16,5 DT, tandis que la ferraille, autrefois accessible pour 7 ou 8 DT, culmine aujourd'hui à 35 DT.
La main-d'œuvre n'est pas épargnée par cette dynamique : un ouvrier qualifié en revêtement perçoit désormais 80 DT par jour, contre seulement 25 DT au début de la décennie précédente.
La conséquence directe de cette réaction en chaîne est sans appel pour le consommateur : l'appartement moyen proposé à 150 000 DT en 2010 est aujourd'hui affiché à 350 000 DT sur le marché.
Le « Crédit-Étau » : Quand les banques excluent la classe moyenne
L'analyse de Hachemi Meliani révèle également un paradoxe saisissant : en Tunisie, le coût de l'argent est devenu plus élevé que le coût de la pierre elle-même.
Le Taux Moyen du Marché (TMM), qui est passé de 3,95 % à près de 8 %, a transformé l'emprunt immobilier en un produit financier toxique pour les ménages tunisiens.
L'impact financier pour les familles est dévastateur : pour un crédit principal de 200 000 DT, le remboursement total exigé par les institutions bancaires s'élève à 484 000 DT, soit une charge d’intérêts dépassant les 120 % du capital initial. Cette réalité mathématique engendre une exclusion brutale de la classe moyenne.
Jugée trop aisée pour prétendre au logement social, mais incapable de supporter les prix actuels du marché ou les taux d'intérêt prohibitifs, cette catégorie sociale est aujourd'hui la plus lésée de la République.
M. Meliani n'a d'ailleurs pas hésité à qualifier l'ancien mécanisme du « Premier Logement » de véritable « flop ».
Ce système imposait des traites mensuelles atteignant 2250 DT après sept ans, une somme totalement incompatible avec le salaire moyen d'un ménage tunisien.
La Stratégie 2026 : Le « Dinar Symbolique » et le levier privé
Pour briser ce cycle d'exclusion, la Loi de Finances 2026 introduit une mesure que les professionnels qualifient de révolutionnaire : l’octroi de parcelles de terrain au Dinar Symbolique.
Alors que le foncier représente historiquement entre 10% et 12% de l'investissement total, il pèse aujourd'hui pour près de 35% du prix de revient.
En supprimant radicalement ce coût à la source, l'État permet une baisse mécanique et immédiate du prix final des logements compris entre 20% et 30%.
L'enjeu réside désormais dans la capacité d'exécution et la rapidité de mise en œuvre. Le secteur public, via la SNIT ou la Sprols, voit sa capacité limitée à environ 1200 logements par an répartis sur onze gouvernorats.
C'est ici que le secteur privé intervient comme le véritable moteur de la relance : les promoteurs privés affirment pouvoir livrer 30 000 appartements par an.
Cette cadence est jugée indispensable par l'UTICA pour résorber les 200 000 demandes actuellement en attente à travers le pays.
La réforme du FOPROLOS : Financer le rêve à 3 %
Le financement de cette nouvelle politique de l'habitat repose sur une réallocation stratégique du FOPROLOS (Fonds de promotion des logements pour les salariés).
Véritable trésor de guerre sous-exploité, ce fonds collecte chaque année environ 380 millions de dinars. Pourtant, la réalité de son utilisation est décevante : actuellement, seuls 35 à 40 millions sont réellement injectés dans le logement, le reliquat étant absorbé par le budget général de l'État.
La proposition défendue par les promoteurs consiste à utiliser l'intégralité de ces fonds pour garantir des crédits immobiliers à un taux préférentiel de 3 %. Ce taux s'adresserait à tous les salariés, sans distinction discriminante de revenus, couvrant une fourchette allant de 1 500 DT à 4 000 DT par mois.
Pour M. Meliani, redonner au FOPROLOS sa vocation originelle est la seule voie pour transformer l'épargne des travailleurs en titres de propriété concrets.
Location-Vente et Paix Sociale : Vers un nouveau contrat
Le futur du logement en Tunisie passera inévitablement par la généralisation de la Location-Vente.
Cette philosophie repose sur une idée simple : le loyer doit devenir une mensualité de crédit. L'objectif technique est de calquer la traite bancaire sur le montant d'un loyer classique, avec une majoration plafonnée à 15 % au maximum. Pour garantir l'équité et la transparence de ce processus, une plateforme numérique gouvernementale verra bientôt le jour.
Elle permettra de recenser les candidats en fonction de critères précis tels que le nom, le salaire et la situation familiale, afin d'établir des priorités d'attribution indiscutables.
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